STJ: MUNICÍPIO NÃO PODE IMPOR VALORES DE BASE PRÉ-FIXADOS PARA CÁLCULO DO ITBI

Recentemente, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.937.821, firmou entendimento vinculante de que o cálculo do ITBI (incidente na compra e na transferência de imóveis), deve ter como base o valor da transação, que é declarado pelo contribuinte.

Isto é, a base de cálculo do imposto não pode ser derivada de um valor sugerido unilateralmente pelo Município.

Segundo o julgado, “os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o ‘valor venal dos bens ou direitos transmitidos’, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado”.
Arrematando que “o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido”

Assim, o STJ definiu claramente que o ITBI deve ter como base o valor efetivo da transação, assim considerado à época do negócio. E mais: o Município não pode impor valores de base pré-fixados, posto que não cabe a ele decidir o valor das negociações, afastando-se, assim, qualquer cadastro de pré-avaliação municipal do ITBI.