A Medida Provisória – MP  1.085/21 de 17.12.21 alterou significativamente diversos instrumentos legislativos, dentre eles o Código Civil – CC e o Código de Processo Civil – CPC, no que tange ao o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos.

No que diz respeito ao art. 54 do CPC, a MP favoreceu o reconhecimento da boa-fé de terceiros. Nesse sentido, explicitou que:

Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Valeria a pena, então, a partir de agora, abandonarem-se ou mesmo flexibilizarem-se as diligências documentais na realização de negócios jurídicos imobiliários – que se dediquem a ir além da mera análise da matricula atualizada do imóvel – já que apenas o que consta da matrícula do imóvel poderá ser, em tese, utilizado contra o terceiro de boa-fé?

Acreditamos que não.

Trata-se, é verdade, de alteração legislativa significativa e polêmica, pois julgamentos recentes do STJ (Resp 1.717.276), reafirmaram teses de julgamentos anteriores em recursos repetitivos (Resp 1.141.990), no sentido de que há fraude à execução, especialmente em execução fiscal, quando houver alienação de bens antes mesmo da citação do devedor.

Naquele julgamento, por exemploa Turma, por unanimidade, entendeu que, na esteira da orientação fixada pelo STJ no REsp 1.141.990/PR, submetido ao rito dos recursos repetitivos, que a previsão contida na Súmula nº 375/STJ não se aplica ao âmbito das execuções fiscais movidas pela Fazenda Pública.

Deste modo, o reconhecimento de fraude à execução independe do registro de penhora ou da prova da má-fé de terceiro adquirente. Ademais, os Ministros destacaram que a presunção de fraude de que trata o art. 185 do CTN é absoluta, não comportando, portanto, prova em contrário, o que torna irrelevante a existência de boa-fé do adquirente. Assim, no caso concreto, os Ministros reconheceram a fraude e declararam a nulidade de operação de alienação de bem móvel.

A questão, portanto, em face das alterações ao art. 54 do CPC efetuadas por meio da MP 1085/21 é descobrir o seu efetivo alcance, já que a partir da jurisprudência do STJ é significativamente discutível a aplicação do favorecimento à boa-fé do terceiro adquirente, mesmo que não haja averbação da dívida na matrícula do imóvel, especialmente no que tange às execuções fiscais.

Continua sendo imprescindível, portanto, a realização de atentas diligências imobiliárias para que se tenha clareza dos riscos havidos nas mais variadas negociações.

É importante lembrar, também, que embora a MP produza efeitos jurídicos imediatos, ainda depende de aprovação do Congresso Nacional para que seja convertida em lei. Como as alterações constantes na norma são de grande impacto e alteram legislações importantes como o Código Civil, há de se atentar para possíveis consequências na hipótese de não aprovação ou alterações ao texto vigente.

*Eduardo de Avelar Lamy, advogado. Sócio do escritório Lamy & Faraco Lamy Advogados. Professor associado da UFSC nos cursos de graduação, mestrado e doutorado. Doutor em Direito pela PUC-SP

*Anna Carolina Faraco Lamy, advogada sócia do Lamy & Faraco Lamy Advogados. Mestre em Direito Processual Penal pela UFSC. Doutora em Direito Processual Penal pela UFPR. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Processual (IBDP)

Disponível em: https://politica.estadao.com.br/blogs/fausto-macedo/a-medida-provisoria-1-085-21-de-17-12-21-e-as-diligencias-na-compra-e-venda-de-bens-imoveis/